C'è un grande agitarsi intorno alla variante di via De Amicis dentro e fuori dai partiti. Dopo anni di inerzia l'amministrazione Accossato sembra decisa a fare sul serio. Ma a fare sul serio che cosa, non è facile da intendere. Dalla variante madre di tutte le variante - la variante che se si conta anche il Campo Volo interessa più di un milione e mezzo di metri quadri di superficie e che dovrebbe mettere in moto alcune centinaia di milioni di euro - spunta all'orizzonte il suo spacchettamento in una, forse due o anche tre varianti piccole a misura di operatori.
E' dall'inizio del primo mandato del sindaco Accossato che se ne parla. Si approvano indirizzi (2005 e 2009), si avviano studi preliminari (di cui due questionari rivolti alle imprese del territorio), il tutto finalizzato a quella che avrebbe dovuto essere la trasformazione urbanistica collegnese più rilevante dell'amministrazione Accossato. La cosa ovviamente non è passata inosservata. Da subito gli imprenditori proprietari di aree
nell’ambito urbano “De Amicis” hanno cercato prima di capire e poi di organizzarsi per interloquire con l'amministrazione. Già nell'estate del 2008 alcuni di loro si fanno avanti per proporre un’ampia iniziativa immobiliare all’interno delle linee fissate dal Comune. All'epoca fu prospettato loro che l’iniziativa poteva avere luogo solo sulla base di una variante urbanistica riguardante tutto il comparto De Amicis. Successivamente i suddetti privati si affidarono all'architetto Mellano, al quale non ci volle molto per capire che con i ritmi comunali i tempi sarebbero stati biblici. Così già a partire dall’autunno 2009 i promotori hanno prospettato all’amministrazione comunale un percorso più spiccio, quello di un Programma Integrato (PRIN) in variante al PRG, predisposto dallo stesso Studio Mellano, cioè la variante invece di farla il Comune l'avrebbero fatta i privati i cui professionisti avrebbero operato in stretto contatto con i settori tecnici del Comune di Collegno. Ovviamente il PRIN, come la variante, deve essere adottato dal Consiglio Comunale. Al sindaco e al dirigente del settore non deve esser apparso vero. I privati li avrebbero cavati da un impiccio da cui non sapevano come cavarsi, con la consapevolezza di non avere le forze tecniche per progettare la variante e il tempo necessario a disposizione. Così si arriva alla grande riunione del 10 giugno 2010 in cui pubblicamente si invitano tutti gli operatori privati a salire sulla barca del PRIN targato Mellano. Hanno sottovalutato il fatto che gli interessi privati in campo non sono omogenei. Soprattutto si divaricano tra soggetti proprietari di aree libere o di fabbriche dismesse e tra soggetti titolari di aziende ancora in funzione, che eventualmente hanno bisogno di rilocalizzarsi. I primi rappresentati dallo Studio Mellano procedono nell'ipotesi del PRIN che piace tanto al sindaco. I secondi invece di salire su quel treno si mettono in proprio, ma vengono a lungo sottovalutati e ignorati dall'amministrazione, tanto che quando si formalizza l'adesione a questo secondo gruppo di ben 44 soggetti privati si fa finta di niente, per un po' si imbosca il documento e si procede a tappe forzate verso la presentazione di un PRIN solo con gli altri, un PRIN che interesserebbe le aree praticamente libere (quelle dove è più facile costruire) e che raggiunge si e no un terzo delle aree interessate dalla variante. A questo punto salta pubblicamente fuori l'esistenza anche dell'altra cordata, noi come CIVICA chiediamo un dibattito pubblico, ed ecco finalmente l'impegno a portare in commissione urbanistica la discussione. La commissione si terrà martedì 19 alle ore 18 presso il centro Civico Centeleghe di via Gobetti 2. Nel frattempo ai consiglieri comunali viene consegnata la documentazione. Una planimetria delle aree rappresentate dallo Studio Mellano e la relazione del gruppo Morizio-Bo Milone-Callegari. Relazione che alleghiamo sotto, un documento che può essere utile per il dibattito. Come CIVICA restiamo fermi alle nostre convinzioni: una variante di tale portata è bene che sia progettata negli uffici e dai tecnici comunali. Siamo però aperti al confronto, perchè crediamo fermamente alla necessità di prendere in esame tutte le ipotesi, purchè sia fatto senza pregiudizi da parte di nessuno e senza che si tratti di un esame finto, se le decisioni sono già state prese da qualche altra parte. Piuttosto che combinare guai urbanistici a cui poi non si potrebbe porre rimedio, è meglio fermarsi un attimo.
Giovanni Lava
Proposta per un percorso di fattibilità della Variante delle aree di via de Amicis in Collegno TO
• PREMESSA
La presente proposta nasce dalla richiesta, esplicitata nei differenti incontri avuti con esponenti dell’Amministrazione Comunale di Collegno, di quanto sia opportuno che il Gruppo che ha come riferimento i proprietari delle aree "edificate" nell’ambito della Variante si faccia promotore di un documento che, pur non individuando proposte puntuali e specifiche per la soluzione della complessità dei problemi caratterizzanti dette aree, ipotizzi un percorso e procedure per la concretizzazione di dette proposte.
Si pensa che l’iniziativa di un percorso condiviso di analisi e sviluppo della proposta urbanistica consenta sia il confronto delle diverse attese, sia la sintesi da parte dell’Amministrazione ( cui è demandata la sintesi tecnico-politica ) .
Al percorso sono chiamati a contribuire oltre che l’ Amministrazione i soggetti interessati alla Variante, purché in forma organizzata, attraverso propri rappresentanti designati, anche in forme diverse.
Quindi con questo documento si individua solo un percorso, in quanto allo stato attuale delle conoscenze non è opportuno né possibile individuare una o più soluzioni.
• L’ OBBIETTIVO DELLA PROPOSTA
L’obbiettivo finale della presente proposta è quello di costruire un progetto sostenibile, sulla base di informazioni legate alle politiche industriali, terziarie e residenziali del territorio, che ne consenta l’attuazione e che non resti solo “sulla carta”, o peggio, che favorisca solo alcune aree che trovano negli indici proposti nel Piano Particolareggiato Elbi, anticipatore della Variante, condizioni che consentono una facile trasformazione a scapito di altri. Occorre, alla fine del percorso proposto, definire per la totalità delle aree interessate dallo studio, prima, e dal progetto di Variante, poi, parametri urbanistici, incentivi e modalità di applicazione che permettano una effettiva riqualificazione urbana, adeguando i principi ispiratori presenti nelle delibere programmatiche già approvate dall’ Amministrazione comunale di Collegno al cambiamento in atto ed alle preoccupazioni che gli operatori hanno manifestato anche con la loro partecipazione agli incontri organizzati.
E’ evidente che non si possono equiparare aree libere alla stregua delle aree già edificate ( senza alcuna analisi dei costi di trasformazione ).
I parametri urbanistici della Variante dovranno essere adeguati alle realtà specifiche con incentivi, facoltativi ed obbligatori, che favoriscano la riqualificazione urbana e non il semplice consumo del suolo.
L’ipotesi di localizzazione della Città della salute nella zona Ovest ( Grugliasco e Collegno ) è mutata. Occorre una nuova strategia nei macro-obbiettivi del progetto di Variante; ovvero, occorre approfondire le finalità socio-economiche della riqualificazione Urbana anche in attuazione del nuovo Piano Territoriale di Coordinamento.
Dal punto di vista del Gruppo che ha come riferimento i proprietari delle aree "edificate" il progetto di Variante è un progetto di riqualificazione urbanistica che deve salvaguardare il lavoro, le aziende e, all’interno di un percorso di trasformazione sostenibile, deve accompagnare la trasformazione di questa parte di città con obiettivi di qualità. Le modalità attuative ( costi ) ed i tempi di attuazione del progetto sono le condizioni essenziali per ottenere la condivisione della proposta.
Il progetto di Variante deve accompagnare la fase di trasformazione e riqualificazione urbana, in tutte le sue fasi e lungo tutto il periodo della trasformazione.
Attraverso la Variante al PRGC e l’ equa valorizzazione delle aree a vocazione produttiva, si può contribuire alla definizione di alcune variabili di una politica industriale locale finalizzate alla innovazione, produttività ed occupazione.
• DATI DI PARTENZA
Il percorso deve prioritariamente individuare in modo certo ed inequivocabile tutti i dati di partenza quali, a puro titolo esplicativo e senza carattere esaustivo :
1. l’ambito complessivo della Variante, su cui andranno poi verificati gli obbiettivi e l’effettiva corrispondenza tra gli indirizzi politici espressi ed il progetto di Variante. E’ necessario capire se e come le aree, già sviluppate con Piani particolareggiati o SUAP, contribuiscano al raggiungimento degli obiettivi della Variante. La delibera di Integrazione Indirizzi del C.C. 4/2009 afferma che “non saranno interessati della variante gli ambiti in fase di attuazione ( Elbi, Comparto 1 e parte del Comparto 4) e vi sarà inclusa la fascia di aree libere collocata a sud del viale Certosa ( fino alla rotatoria di via della Berlia ).” Oggi, con la recente approvazione della procedura SUAP promossa dalla società Sistemi, le condizioni di sono ulteriormente variate. E’ necessario definire la dimensione del progetto di Variante;
2. i parametri urbanistici di trasformazione del vigente PRGC e quelli applicati al piano Particolareggiato della Elbi, vengono dati come punto di partenza e di riferimento per tutta l’ambito ( invarianti sia per legge che per scelta politica ).
3. la determinazione delle superfici territoriali già assoggettate ad uso pubblico ma di proprietà ancora privata, al fine di rendere meno incerta la valutazione economica della trasformazione ( i calcoli economico-finanziari di una trasformazione possono variare anche del 5 – 10 % solo con una interpretazione diversa sulla proprietà di queste aree e quindi degli indici applicabili ). Occorre una puntuale analisi di tali disponibilità anche da parte dell’Amministrazione comunale che non può, volendo essere compartecipe dei benefici economici del progetto di Variante, non conoscere qual è il suo reale peso specifico;
4. il fabbisogno delle aree a servizi interne all’ambito della Variante, che deve essere il risultato di scelte amministrative ( in funzione dello sviluppo della metropolitana verso Rivoli, del nuovo ponte sulla Dora, dell’interscambio tra ferrovia/viabilità/metrò/trasporto pubblico di superficie e dell’ambiente. Le urbanizzazioni secondarie di interesse locale e quelle di interesse per tutta la città determinano costi di trasformazione importanti non individuabili per parti separate ( con la certezza di ricadute asimmetriche sulle diverse aree in trasformazione );
5. il fabbisogno delle aree a servizi esterne all’ambito della Variante, individuato, quantificato e qualificato . I meccanismi di accettazione di queste aree devono essere definiti nel momento del progetto e non possono essere assoggettati a criteri di discrezionalità;
6. l’incidenza nel progetto delle aree del Campo Volo, sia in termini qualitativi, sia in termini quantitativi e la loro effettiva disponibilità sul mercato immobiliare; non risulta che tali aree possano essere messe a disposizione in termini frazionati a favore di soggetti terzi ed è pertanto possibile, ne è auspicabile, che esista operatore privato che possa gestire tale dimensione territoriale. Trattasi pertanto, allo stato, di ipotesi teorica che non consente una effettiva ricaduta sulla Variante; altresì non si può ipotizzare l’attuazione di politiche di acquisizione al patrimonio pubblico di detta area; dare attuazione agli indirizzi urbanistici definiti con deliberazione C.C.19/2009, in mancanza di tale approfondimento, rende non perseguibile tutto il percorso progettuale;
7. il mix funzionale ridefinito nella delibera C.C. 4/2009 ( 50% residenza, 25% terziario, 25% produttivo ) e la sua ventilata attuazione in modo perequato pone all’orizzonte problemi di fiscalità e di partite di scambio operativamente impraticabili . Insostenibili nel caso di limitate porzioni di territorio edificato ( immobili che già devono fare i conti con i semplici costi di riconversione/trasformazione/cambio d’uso ); insostenibili per quelle aziende che hanno in progetto la rilocalizzazione con necessità di valorizzazione del patrimonio esistente ( problema della demolizione e ricostruzione con cambio di destinazione d’uso = caratterizzazione del terreno di scavo e del manufatto, eventuale bonifica );
8. il tema della definizione progettuale del bordo nord dell’ambito, lungo il viale Certosa, che nella deliberazione C.C. 4/2009 “dovrà essere affrontato attraverso la realizzazione di un sistema di “dune” alberate ai margini del viale…” impone una indicazione di indirizzo al progetto della Variante che si ritiene impropria in questa fase;
9. occorrono informazioni precise ed analisi approfondite per costruire un progetto innovativo ( con specifica strategia ed ingegnerizzazione finanziaria );
• IL PERCORSO
Partendo quindi dalle considerazioni di partenza, si propone :
1. la convocazione da parte del Comune di Collegno di un Tavolo di Aggiornamento e Consultazione, aperto a tutti gli operatori/proprietari, che illustri i risultati dell’indagine promossa dal Questionario sulle attività economiche del Comune di Collegno; in questa occasione pubblica venga presentato il possibile percorso progettuale che si intende perseguire;
2. l’effettuazione di uno studio di fattibilità economica , attuato individuando le varie casistiche di preesistenze in essere nell’ambito della Variante ( aree libere - aree compromesse ma dismesse), a quelle in essere che si pensa di rilocalizzare ( sia al di fuori dell’ambito della Variante , sia all’interno, sia di mantenere, e con particolare attenzione ai casi limite ) con verifica delle condizioni minime attraverso cui si possono realizzare le trasformazioni urbane e i cambiamenti di destinazione d’uso dei suoli o degli edifici esistenti ( tenuto conto dell’incidenza di tutti i costi da quelli di risanamento ambientale a quelli delle rilocalizzazioni industriali );
3. di procedere, in contemporanea a questo studio di fattibilità, a definire in termini urbanistici ed economici le caratteristiche dell’APEA ( quella di Collegno in sinergia con le analoghe aree comprese nel progetto Metromontano ), al fine di fornire alle aziende dei parametri certi di valutazione per le eventuali rilocalizzazioni che le Variante intende determinare;
4. procedere alla definizione degli obiettivi di qualità urbanistica ed ambientale che si intendono ottenere dall’attuazione della Variante; in tal modo si potranno definire le ricadute in termini di qualità e quantità sui servizi pubblici e privati, a beneficio dei residenti esistenti, di quelli futuri e degli utenti a qualsiasi titolo beneficiari; ricadute che attraverso la Variante e i meccanismi economico-finanziari si determinano in fase realizzativa;
5. verificate le condizioni di partenza del patrimonio edificato ( con analisi sviluppata sia sul consolidato esistente, sia per i casi limite ) sarà opportuno definire una griglia di parametri urbanistici incentivanti aggiuntivi ai parametri base della perequazione, determinati per il raggiungimento di obiettivi di politica urbanistico-sociale, energetico-ambientali , di qualità edilizia, di mobilità urbana e viabilità, con relative modalità di applicazione;
6. definire il ruolo e i compiti, i costi, i luoghi delle ricadute, che gli indici perequativi dati alle aree di proprietà pubblica o ad essa riconducibili attraverso le dismissioni, hanno nel favorire le trasformazioni per il raggiungimento degli obiettivi;
7. procedere allo studio della trasformazione urbanistica con individuazione dell’ambito della Variante e delle SLP, suddivise per destinazioni d’uso di progetto, e degli altri parametri urbanistici ( servizi interni ed esterni all’ambito, urbanizzazioni, zonizzazione acustica, viabilità ) con specificazione dei meccanismi attuativi ( con riferimento alla applicabilità degli indici territoriali e fondiari interni all’ambito ed esterni = Campo Volo); l’indice o gli indici base della perequazione, gli incentivi e gli incrementi saranno il risultato del percorso tecnico-economico che si propone, e pertanto non potranno coincidere con quelli del Piano Particolareggiato ELBI ( P.P. nato per una residenza al 40% ed un terziario al 60% con un unico operatore trainante );
8. procedere alla proposta di zonizzazione (comparti ) con la specifica attenzione all’applicabilità ed ai tempi del progetto, con la individuazione di obiettivi ed ambiti di riqualificazione urbana effettivamente realizzabili;
9. precisare che le trasformazioni, secondo comparti omogenei e sostenibili, sono tali solo se garantiscono il raggiungimento degli obiettivi di progetto ed urbanizzazioni primarie e secondarie complete e programmate;
10. si rileva la necessità di un confronto-tavolo tecnico con l’Amministrazione aperto , anche ad eventuali altri indirizzi che emergano sia durante il percorso che attraverso studi e analisi di fattibilità e sia da documenti proposti dai soggetti interessati;
11. si ritiene necessario un approfondito studio sulla dinamica finanziaria legata alla riconversione delle aree industriali. Occorre tener conto che un lotto fondiario di piccole dimensioni, per attuare la trasformazione, deve sviluppare accordi e sinergie con lotti confinanti e/o ricompresi in un ambito di trasformazione che abbia un obiettivo di riqualificazione possibile. In tali condizioni la semplice applicazione degli incentivi non è sufficiente. Occorre inserire obiettivi di qualità al progetto ( riqualificazione ambientale ed urbana ) e criteri di bonus edificatorio con obbligazione al risultato;
12. gli operatori devono conoscere quale possa essere il meccanismo di acquisizione di queste capacità edificatore al fine di effettuare corretti piani finanziari verso la trasformazione;
13. l’individuazione di quote premiali connesse alle prestazioni energetiche ed ambientali deve avere una effettiva ricaduta economica per l’operatore proporzionale all’obiettivo raggiunto. Gli attuali indici facoltativi individuati per il Piano Particolareggiato della Elbi non comprendono l’aspetto di obiettivo di riqualificazione urbana ed ambientale;
14. la viabilità della Variante ed i parcheggi connessi al sistema di trasporto metropolitano, attuale e futuro, sono elementi essenziali per il buon funzionamento di tutta la zona. Il progetto deve risolvere i problemi di viabilità dandosi delle priorità in relazione ai prossimi eventi aggiuntivi ( Nuovo centro Commerciale e residenziale Elbi e Nuovo ponte sulla Dora ). Non è ragionevole dimenticare che già oggi le problematiche di parcheggio e viabilità attanagliano tutta la zona produttiva.
15. la zonizzazione acustica di tutta la zona deve essere un obiettivo di qualità del progetto e non un problema attuativo. Le nuove destinazioni di progetto devono rispettare le attività esistenti e mediare la loro trasformazione senza determinare problemi alle aziende. La valutazione acustica delle attività insediate, la valutazione delle fasce di arretramento, gli interventi di mitigazione del potenziale inquinamento acustico derivante dalle attività ed infrastrutture devono essere oggetto di valutazione in funzione del progetto di zonizzazione;
• CONCLUSIONI
La presente proposta non vuol essere esaustiva delle complesse problematiche inerenti il progetto di variante, ma un contributo all’approfondimento ed alla soluzione di dette tematiche affinchè si possa determinare nel tempo la trasformazione urbanistica secondo scenari predeterminati.
Seguono le 44 firme
Collegno, lì 4 febbraio 2010
